规划管理中居住区公共服务设施的相关问题

时间: 2015-05-05 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论

1、公建的定义,公建到底包括哪些内容?

《城市居住区规划设计规范》中对公建有完整的定义。

居住区公共服务设施(也称配套公建),应该包括:

教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。

按字面理解,应该包括我们在小区规划设计方案中常见以下内容:托儿所、幼儿园、社区诊所、文体用房、社区用房、社区银行、社区邮电所、公厕、垃圾转运站、配电房、消防水泵房。

其实按照规范后面的附表 A.0.2还包括很多建筑和设施,除了小学和中学根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011)为加强民生保障、便于行政管理,将中小学用地划入“教育科研用地”(A3)。其他还包括很多内容容易忽视比如:

便利店、市场、养老院、托老所、居民停车场库、派出所、防空地下室、公交首末站等等。

有几个问题要讨论的。

a为什么商业服务设施算公建?

用地分类标准中R12R22R32 的定义是居住小区及小区级一下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残、公用设施等用地,不包括中小学用地。所以这里的商业建筑的用地性质是居住用地,也就是说这个商业服务设施是建设在居住用地上的,而非商业用地(B)。居住用地中仅分2种用地,即住宅用地及服务设施用地。

如果是混合用地,比如有一地块,规划用途为居住及商业,商业占比不超过5%,那么5%用地内建筑用途和土地用途均为商业。

b防空地下室也是公建么?

防空地下室是在战时满足小区内居民防空需求的。居住区规范的正文及条文解释中都有明确。

 

2、公建的权属问题,即公共服务设施及其用地归谁所有?产权登记办理给谁?

这个问题的来由是公建中的“公”字,很多地方都认为凡是公建,都是属于全体业主的,特别是物业管理用房、文体用房都是无可争辩的属于全体业主,但是公建中还有很多在权属上是有争议的,比如以下几个:

a社区用房,很都地方都是直接在规划条件里载明了,权属归属地政府。

b防空地下室,一般在地方人防工程管理办法中明确权属归县级地方政府。

c幼儿园,各种情况都有,被开发商销售的,由开发商取得产权并自行经营的也有。

d商业用房(会所),一般都是开发商取得或销售。

e地上地下停车位,部分卖给业主可以登记到房产证上,部分只能租用不能办证。

f其他,一般是产权不明确,无法板栗产权登记,管理、维修等很多问题。

 

在公建的产权争议中,我们一般会听到几种说法:

a公建的产权属于全体业主,没有其他争议,物权法里也明确是这样的。

b公建的权属应当在规划主管部门的规划条件里明确。

c公建的权属应当在住建部门的建设条件里明确。

d公建的权属应当在国土部门与建设单位的土地出让合同中进行明确。

e公建的权属应当由地方政府出台相关规定进行明确。

f公建的权属应当由房管主管部门根据物权法对产权进行明确。

 

规划博客支持上述的f说法。

在《物权法》中

 第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。

第六章 业主的建筑物区分所有权

  第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

[条文注释]
本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定。
根据本条的规定,业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利:(1)业主对专有部分的所有权;(2)业主对建筑区划内的共有部分的共有权;
(3)业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

[条文注释]
本条是关于业主对专有部分行使所有权的规定。
按照本条规定,业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用,实现居住或者营业的目的;也可以依法出租,获取收益;还可以 出借;或者在自己的专有部分上依法设定负担;还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人,对专有部分予以处分。但是,建筑物的专有部分与共有部分具有 一体性、不可分离性,故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制,即不能危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

[条文注释]
本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。
业主专有部分以外的共有部分通常是指,除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分,既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电 气管线等部分,也包括建筑区划内,由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路公共设施以及其他公共场所等,但法律另 有规定的除外。

本条第1款规定业主对专 有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利,即业主有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,有权对共用部位与共用设备设施 的使用、收益、维护等事项行使管理的权利,同时对共有部分的管理也负有相应的义务。
在业主建筑物区分所有权的这三种权利中,业主对专有部分的所有权占主导地位,是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。如果业主丧失了对专有部分的所有权,也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此第2款规定,业主转让建筑物内的住宅、经 营性用房,其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有

条文注释]
本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定。
道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上应归业主共有。需要说明的是,本条规定的绿地、道路归业主所有,不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有,而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
[参见]
物业管理条例》第38条:物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

[条文注释]
本条是关于车位、车库的规定。
属于业主共有的财产, 应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯等公用设施、绿地等公用场所。车库、车位的归属,一般是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的针对现实生活中开发商将车位、车库租给建筑区划外的人使用,车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其 他场地作为车库的问题,本条规定 :建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照 法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

 

 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确了专用部分及共有部分

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

♥梳理一下能明确的内容:

建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。即不占公共道路及人防地下室的车位可以销售、附赠及出租。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

属于公建的商业用房、摊位可以作为专用部分进行销售。

但是,根据 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,规划上专属于特定房屋很容易推断,独立性排他性都可以界定,但是如何确认建设单位是否可以销售,时候可以签订特定房屋买卖合同,这个谁来确定呢?房管部门的预售许可证又是如何判断呢?

 

以上内容不足以明确公建的权属,建议大家提供更多的资料。

 

规划博客前不久收集了部分资料,发现各地有些做法可以参考:

a防空地下室的建设主体为开发商,竣工后移交给政府人防部门统一管理,产权应当为全体业主所有。

b地方出台规定,要求签订土地出让合同时约定,幼儿园建成后,开发商无偿移交给属地政府使用。

……

 

 

 

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