1、现有建筑改变使用功能 有没有具体的操作程序？

回答1、上海好像有具体的管理办法，你搜搜。

改变规划用途需要重新办理建设工程规划许可证。

 

2、关于办理国有土地使用权前是否需要把用地规划许可证作为前置的讨论。

回答1、国土官方微信转发认定：发国有土地使用权证需要办理用地规划许可证，不是必须办理用地规划许可证。按这样说出让用地可以不办用地规划许可。

回答2、我感觉他们的意思是：办用地证不是办理土地证的前置要件。

回答3、那用地证可以不办了，没存在意义了。

回答4、没用地证办不了房产预售吧？

回答5、人家都有土地权属证明了，工程证也出了，房子主体都出来了，就凭用地证没有就不给预售?

回答6、规划法明确规定，没有办理用地规划许可证的土地证无效。

回答7、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第九条 已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同，依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证，在取得建设用地规划许可证后方可办理土地使用权属证明。

回答8、规划法该考虑一下选址意见书，规划设计条件和用地证的关系。

回答9、如果没有用地规划许可证，工程规划许可证依据什么条件核发。

回答10、划拨用地，应该有用地证，出让土地用地证多余。

 

 

3、请教某开发商在规划设计方案阶段没有做满容积率，后续方案批准，工程规划许可证也办理了，施工许可也办理了，但是没有到预售阶段，开发商提出要增加部分建筑面积，调整的部分仍符合地块规划条件，能否启动规划设计调整程序？

回答1、调整的话要有调整的依据。

回答2、从法律法规角度不可以，但是好在没出售，操作起来不会有什么民意风险。

回答3、这个符合规划条件啊，不存在不符合规划要控规调整的情况。

追问：开发商有没有提出调整的权力，毕竟前面方案批准过了，现在有增加住宅的内容。

回答4、要调整需要先注销原工程证，并且是适当的理由，然后进行方案调整，重新办理工程证。

回答5、规划变更，补发增加部分的工程证。增加多少面积，发个补充工程证。

回答6、要调整可以先提出申请，开发商是有提出申请的权力吧，能不能调整？涉及到哪些证的调整要看方案，我觉得可以进行论证，看调整后是否更合理。

追问补充：容积率没有变化，增加的部分在架空层里，本来就已经计算容积率了。

回答7、这个调整肯定不涉及我们规划一家，建委同意给他调整施工证吗？还有消防、人防等部门。。之前很多证都白办了，我们改了别人不同意照样办不好。

回答8、应该可以增加，这是开发商的合法权益部分。

回答9、容积率没增加的话原则上可以调整，不过要有合理的理由。

回答10、土地买卖的时候是按照竞价指标的上限出让的，他没用完，咋不能调整增加，就是规划审查麻烦，要重新走流程。

回答11、如果没有合理的理由注销原工程证，所谓的变更方案什么的就站不住脚。

回答12、我觉得可以申请变化，但要进行专家论证，严格的走变更程序，做好公示，征询相关部门和利害关系人意见。

回答13、调应该是可以调，但是要拿出一个充分的依据，并且所有程序重走一套，对于提升公共利益的调整，规划部部门应该是支持的，如果是调整损害到相关利益人的，应该是要采取补充的。

回答14、不涉及容积率调整，但已发的规划证有没有详细涉及到该建筑的面积，1、如很笼统，我觉得按程序走到位，2、如规划证写的很详细，后期规划验收，房产登记也需要在规划证和核实证里面明确这块面积，那我觉的就是重发规划证了，要重新报批走程序了。

回答15、个人觉得 尊守法条是没错的 ，死守法条就值得商榷—— 就上面那个问题 还没有到预售环节 又符合控规 完全可以调整 ，规划法的真实目的和目标就是让建设有序进行， 而调整并未违背法律真实的本意。

回答16、没有不能调的理由就给人家调呗，规划的严肃性体现在程序完备就可以了。

 

4、棚户区改造，政府投资，涉及集体和国有土地，要办选址、用地，新总规、控规在编，但是政府急着要，怎么办？

回答1、棚改项目，主要分这么两部分内容，一是房屋的拆迁补偿安置，腾出土地。二是新建配套基础设施，如道路；新建公共服务设施，如学校等。新总规、控规在编，如果棚改项目办理前期手续比较急，需要规划出具东西，用来办理可研批复，那么……可以就棚改项目出具一个规划意见，文件版本的，不用行政许可，类似国土部门的土地预审意见，就规划符合性给出意见。发改部门也是认的，他们是，只要前置的部门出东西，投资项目在线审批平台上能通过就可以了。

 

5、集体土地上建设小区申请工程规划许可的吗？ 能批准吗？该如何批准？

回答1、如果是给村民的安置房，可以发乡村规划许可，但前提是不在规划区的建设用地范围内。

回答2、这个逆向思维倒是可以这样说， 国土给办土地手续 规划手续也可办。

回答3、集体土地使用权必须是该村村民才可以享受吧。

回答4、让国土先转成国有土地，要不没辙。

 

6、广场地下作为商业出让，规划条件一般怎么写？

回答1、商业地块可以在规划咨询中确定用地条件。