工业用地上的一个厂房能否分成两半办证?

时间: 2019-12-03 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论

1、工业建筑怎么审查啊?需要专家评审吗

答:1、据说以后连施工图审查都不让审了嘛,设计师负责制

2、工业建筑,又不太注重美观什么的,实用第一,专家都不懂工艺流程

3、主要就是核对是否符合规划条件,按照省市技术规定来逐条审查,最重要就是消防间距、周边影响、建筑风格协调、非生产性用房比例等。

4、规划方案审查,现在都是单独拿出来,技术科、规委会审查

5、江西的规划方案审查就不在《建设工程规划许可证》这个阶段

6、规划方案审查这个职责说是规划部门的,其实稍微大点的都得上规委会。

7、陕西部分地区规划方案都不审查了已经,,直接设计师诚信告知书提交,,出了事都是设计院设计师不诚信,进入黑名单,,联合惩戒

8、如果把施工图计算拿出去,《建设工程规划许可证》也就是一个壳,跟用地证差不多了

9、江西的改革还成立了规划研究中心,这个研究中心做的事情就是《建设工程规划许可证》的方案初审和面积计算

 

 

2、国土空间规划服务中心职责谁那里有,借鉴一下

 

3、本次改革规划划入资源局应怎理解,规划管理划入资源局但又不明确规划执法究竟是城市综合法局还是资源局。同样文件,同地区实属城综局,别的县规划执法也由城市综合执法局承接,可我们这边认为规划管理移交包括执法移交,规划执法属资源局,但三定方案股室确定却没有执法大队,以后执法工作对接向上是省住建厅和是城综局?

答:1、各地做法不一样,大部分地区规划执法还在原来的城管局或者执法局,规划执法的上级部门在省里是自然资源厅。

2、江西省就在统筹,执法体制改革,在考虑将规划执法是不是跟原有国土执法合并。省编办来调研了

3、在住建的时候  住建的执法也是执建筑法和规划法嘛

到了自然资源    自然资源的执法就同时执国土法和规划法嘛

 

4、村集体公共设施项目比如村庄活动中心,能否以国有划拨方式去选址、供地?

答、国有土地就划拨。集体土地就走乡村建设规划许可证。

 

5、工业用地上的一个厂房能否分成两半办证?

答:

1、原则上是一个证

2、如果参考商铺,也可以办两个证

3、厂房除非约定,一般不分割

4、建筑形态  功能相对有分离  才能分割把

5、采取伸缩缝,分一期二期,或者a部分和b部分,有个轴起码。

6、厂房一般都是一个大仓库的样子   中间都是联通的,所以不能分。

 

6、村集体想在镇政府的旁边空地(属于集体土地)建设社区办公用房,该核发什么证件?村委会的办公用房

答:

发一书两证

 

7、阳台到底能不能超出建筑控制线?有没有什么依据?

不是突出道路红线和用地红线。而是建筑控制线。

答:

1、基底不能超过,阳台可以

2、不是原则性问题,如果当地没有明确规定说不可以,就可以吐出来。

 

8、请教, PPP项目,土地划拨给政府职能部门,但社会资本方要求办理的选址意见书、用地许可证、工程许可证都要加上他们的名字,这样合法吗?说不带不好去融资

据说银行认四书一证:用地证、土地证、工程证、施工证和选址意见书,没有他们的名字不给贷款。

答:

1、当然不合法,他们跟政府合同是前几十年的收益权,所有权不是他们的。3P本身就是政府通过项目融社会资金。

2、直接一句话,主体要和土地权属一致就堵回去

3、直接一句话,土地证能加,规划证就能加

4、与这个没关系的,关键在于3p模式,本来所有权就是政府的

社会资本是有部分收益权

与合同约定有关系

5、能不能融资贷款,不应该与规划手续挂钩,是两个事情

6、就规划程序来谈规划手续,掺杂其他因素,就会复杂化

7、这个项目,打个比方就是政府投资平台需要拿去融资,社会企业也去融资,本身就是多重融资,按理银行要看土地手续

8、正常的3p项目,项目业主应该是政府或者政府投资平台

 

9、各地工业配套的高度限制是多少?

工业  尤其是瓷砖厂那些   编的控规限高24米  结果他的烟囱起码50米

答:按照控规和规划条件,说的建筑限高也对构筑物限高。

 

10、规划招投标属于工程类还是服务类,有没相关规划招投标的文件

答:很多算政府采购

 

11、一个公园,控规临街有一小块商业用地,批准建设时商业无建设主体,政府就按图纸一并建设了,但规划局未把这块地单独出局商业性质的规划许可,而是一并按照公园绿地,出具了工程规划许可证。现在这个建筑要拍卖,规划局怎么办?

答:

1、没表述清楚。政府建公园时一并把商业按公园配套建设了

2、按照建筑物改变功能的程序走。变更发改立项,调整原规划设计条件,补缴土地出让金

3、应该先按照商业用地和商业建筑完善手续领取不动产权证,再拍卖。

 

12、对于前几天公众号文章中三个案例的意见

案例一:内装修工程是需要办理施工许可证的,根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定:在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。

案例二:1、规划许可将厂房变更宿舍时,宿舍要按非生产性用地不得超过7%进行控制。2、厂房为工业建筑,宿舍系民用建筑,民用建筑外墙有保温要求,关键是企业是否能根据新图审后的施工图进行整改并通过竣工验收。

案例三:D公司应在破产清算前先将该幢建筑合法化后再进行资产处理。

 

13、大家都订哪些规划方面的报纸、杂志?

答:城市规划、规划师、风景园林,你可以在规划博客站内搜索杂志两个字,清单很全面。

 

14、一个工业项目,已经按原来的规划出具了规划设计条件,并且已经拿了土地,新的规划调整为二类居住用地,现在企业因为要上市需要办理工业项目的用地证和工程证,有解决的办法吗?建筑物已经建成了的。

答、

1、另行选址吧,原工业土地合同有关于用地性质调整的条款约定

2、先按原合同办了,有证就可以上市,然后政府再收回土地另行出让土地,再重新办证开工建设

3、这个是典型的非规划专业问题。。。如果纯粹一点就是按现行法定控规,不能批了,而且已经未批先建,属于违法建筑了,等着拆除就好。

 

 

15、在城市规划区范围之外选择工业渣场符合规划不,应该怎么选址呢

答:

1、先请中介机构来编制选址论证报告,再多部门会商论证,再报政府批准。

2、有无生产经营属性,生产经营属性的商业用地、仓储用地都可以

3、有回收加工处理功能的还可以放在工业用地内,建议放在三类工业及三类仓储用地,城市下风向水流下游、远离居住生活区

 

16、一个工业园的项目   土地证是发给他个人的   现在要求我们规划许可也发给个人   不写公司的名字  能这么发么。。。

答:只要你们那边能给个人立项就行啊。一般都是不行的,之前讨论过类似问题,建议立项的时候以工商名字,然后在后面带上某人,比如   a公司(某人),这样发工程证的时候就是某人(a公司),也不是一个原则性问题。

 

17、废旧医疗用品回收项目的用地性质应该是啥?

答:

1、U22  环卫用地。

 

18、工业用地容积率大于1.0的文件依据在哪里?

答:

1、群文件里有一份工业用地建设的要求,那里明确了各类工业项目的容积率

2、原国土部2008年工业用地控制指标

 

19、如果项目未按工程规划许可证面积建设地下室,少建了大概1000多,怎么处理?如果处理是按照规划法六十四条执行吗?

答:

1、少建的地下室如果是车库,没按规划建设,停车位配套不足

2、认为分两块,如果满足规划条件的车位配建需求的话,可以免予处罚,不满足的话,就要整改或者其他方式处理。

 

20、高铁多远可以可以进行建设,应该参考的规范是什么?

 

21、由于立体停车库建筑物形态和构筑物形态的建筑面积计算规定不一样,如何判定立体停车库为建筑物形态或者构筑物形态啊?

如果把机械式停车库的外立面做成有维护结构的墙体,封起来,那可以视为建筑物形态的吗?

答:

1、利用层高,楼板,外立面维护结构还是根据机械停车库或自走式停车楼来判定?

2、纯机械车库是构筑物,没有楼板,只是机械运送车辆的,有楼板,层高超过2200的,按建筑物处理

3、构筑物是人类间接从事生产活动的空间,如烟囱,消防水池等。如果人不进去机械式停车楼,那么无论外立面是否围合,均视为构筑物形态停车库。

 

22、地下车库如果业主能平衡掉车位问题,可以不处罚?

答:

1、要处罚

2、没有按图施工要处罚

3、尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款

 

23、按哪个标准处罚呢?整体地下空间的造价百分比吗?还是按少建部分?

《停车场建设和管理暂行规定》

第六条改变停车场的使用性质,须经当地公安交通管理部门和城市规划部门批准。

第五条应当配建停车场而未配建或停车场地不足的,应逐步补建或扩建。

第十条对违反本规定者,公安交通管理部门和城市规划部门予以制止纠正,并视其情节轻重,根据有关规定给予警告、罚款、吊销建筑许可证的处罚。

答:

暂缺,没有遇到过

 

24、有没有超建,或者位移过大,车位不够处罚后,业主委员会要求罚款用于小区改善的?

答:规划核实前要处置到位。罚款和小区改善不相干的。收支两条线。

 

 

25、对于未批先建的项目怎么处理的!(市政类)

省厅独立选址发了选址意见书,就是水系治理类的项目,需要发用地和工程规划吗?肯定没有土地,能办吗?直接补办还是政府出什么东西后再补办?

答:

这种项目还是要从补选址补到工程,但是一般都不补,放着不办任何手续。

 

 

26、什么叫模拟审批

答:

1、模拟审批就是用地手续都没拿  大家都假装他啥都齐了 先做方案 各种审

审完了  你拿到手续 就立刻开工弄  把模拟审批件换正式件

2、什么缺项审批,容缺后补,先建后验

3、成都叫规划咨询,把技术审查的内容提前了。拿到土地手续就直接发证

4、技术审查与行政程序分离是有一定必要的

 

27、有没有地方把方案审查给第三方审的

答:

1、交给第三方来审查更危险

2、第三方审查代替部门内部审查没有法律依据,但有的省有明确规章文章

杭州,模拟审批

济南,告知承诺

厦门,告知承诺,告知承诺是个发展方向

告知承诺好,审批费力不讨好

 

28、缩短审批时限就必须要加强批后监管,批后监管具体如何做?

答:

1、应该这种趋势下去肯定要结合现在的一些高新技术结合到一起吧,比如结合原先国土的那种卫星卫片进行监管,或者像现在住建局那样在工地上安装视频监控,实时监控项目建设情况

2、跟法院、银行等单位一起搞个失信名单,这样就有约束力。

3、我们以前去监管到工地上都是带着一堆的图纸去,既不方便而且没效率,后面局里给配了一个平板电脑,可以把图纸拷到上面,效率是高了些,但是总觉得监管手段还是好落后啊

实际上以前也有蛮多没按规划审批去做的,不过大多数都是外立面颜色,或者屋顶造型和外立面造型不一样,可能都觉得不是很原则的问题,所以有些中途发现了问题,上会就把原先方案修改下就可以了,实际上这个也体现了规划的不严肃性。现在既然国家推行放管服改革,要轻审批重监管,那么如果监管方式还是老样子都不变,以后肯定会有问题的

 

29、未批已建成的项目要求办理规划手续,会商会和听证会已结束,下一步怎么办理,是由验收科室直接办理,还是先办理建设工程规划许可证。

答:前面的问题都解决好了话,就罚款,处罚到位后,先补办规划许可,再规划核实

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