城市规划管理问答20230524

admin1年前城市规划管理588

1、教体中心负责管理的体育场,建成年代久远,教体中心持有土地证及地上建筑物的房产证。历史上未曾签订《国有建设用地使用权合同》或划拨决定书。体育场所在区域仅有总规,尚未编制控规。因具体需要,现计划在体育场地块内的空地上新建(扩建)一座羽毛球馆,申请办理规划许可。规划部门如何合规办理?

土地确权发产权证。编制该片区的控规,做好编研,意向性符合扩建需求,按流程报批控规后,出具一个新的规划条件,再办理正常报建手续。

2、在同一地址立项名称有变化,能重复发放建设项目用地用地预审与选址意见书吗?建设单位也变了。

用地预审可以不重新办,选址要重新做,所以要发新证。

3、一个十几年前的商业建筑,当时未安装电梯,现在因需要申请加装一个室外电梯,这种的情况规划部门怎么审查,出具什么,主体建筑需不需要做质量鉴定。

原来的如果有产权证,正常报建的,有正经施工图的,可以不做房屋安全鉴定报告,只要请与原设计单位资质相当或高一级的设计单位设计就可以。

仅限于土地独有的,如果是居住和商业混在一起的整理项目的商业建筑不同意改扩建,涉及到开发权、原有容积率建筑密度改变和利害关系人等。

规划部门主要考虑各项经济指标、建筑退让、消防间距、相邻关系、景观、形态、建筑风格等。还有行人安全等。

建议召开专家论证会,有专家意见,同时征求住建部门的消防和质监意见,都没问题之后走改扩建程序,需要做公示。

建筑物内加装不用办规划许可,改变建筑外轮廓,增加计容建筑面积就要办理规划许可手续。

既有住宅加装电梯各地都有单独的操作办法。

4、工规证的建设单位可以不是土地产权所有人吗?大家有没有遇到这种情况?

工规证的主体必须是不动产权证上载明的主体,如果不一致,就是你发错证了。

肯定不行主体不一致,下一步不动产落宗都没法落。当然前面的立项、后面的施工许可证都不一致,很多系统你都没法走。

工规证肯定要以土地权属登记,代建合同不能改变去权属。A的土地,办给B没依据的。

二级市场租地协议也解决不了这个问题的。

违反了土地管理法、城乡规划法、行政许可法、建筑法。

5、原总规里开发区和主城区之间的快速连接线规划有高架桥和匝道,但现在有一个工业项目要用地,占用了匝道和防护绿地,新国空还没批,政府上会承诺在国空里面调整可以不?

不可以,目前能批的底线还是以当前的控规为依据,不然全部乱套了。

建议先去修改总规和控规,这样才有依据。侵占交通设施用地和绿地都是严重违反规范的违法行为,总规的强制性内容,罪加一等。

调整工业用地范围吧,哪有交通设施用地和绿地给工业用地让位置的说法?

蛮上项目,置规划不顾,破坏城市防护空间格局和路网架构,是严重违法。

6、以前批的建筑,现在外立面材质脱落等原因,业主申报重新改造外立面,这种的怎么办理?

依申请办理,如果不来申请,他们自己做了老旧小区改造,或者直接自己以维修名义实施了,也没有办法。

正常的依法办理程序的,申请进行外立面改造,属于改建,正常报建设工程设计方案,进行公示,批准方案,然后办理工规证。

新建的再建的调整外立面肯定要走规划调整程序,涉及后期规划核实等问题,因为外立面属于核实范围内,如果是老旧小区的话,时间长,按照老旧小区的政策跟简单点。

申请,审查,公示,审批,施工,验收

7、悬挑阳台可以突出建筑控制线吗?

我们这里出的规划条件明确包含突出建筑物,所以不可以。

按照最新的民用建筑通用规范,建筑物主体不应突出建筑控制线,需要看阳台在不在主体结构内。

根据规范定义主体不得突出,悬挑阳台地方规定从严控制也可以不给突出,建议从严控制。

从上到下都有阳台,也就是主体部分都是到阳台前端了,所以需要控制不突出建筑控制线。

8、计算建筑密度,应该按一层的占地面积来算还是按造型的投影面积来计算(造型没有实用面积,只是建筑物墙体外的造型)?

按投影的基底面积来计算。

但是有些地方明确保温层不计算建筑密度,也有地方是保温层算,粉刷层不算。

9、在没有控规的地方,用地预审与选址意见书,到底如何把握?

问题1:这个立项前期文件手续不充分,发改已经不给出了!我们这里是走多规合一就发!

问题2:规划部门不出划拨用地的规划条件,建设规模特别难界定!

问题3:用地性质发中类还是小类

问题4:已经建成多年的变电站,20年前发完选址,现在研究供地,供地部门要求重新发选址,或者要求写原来那个有效的情况说明!

问题5:假如做选址,是规划口做,还是审批口做呢?

发改委系统前几年就取消了项目申办过程中《关于同意××项目开展前期工作的函》和相关同类表述有“路条”性质的各类文件,并且不再作为项目审批、核准的前置条件。所以选址前只要建设单位自己填个申请表就可以了。

但是前几天资源部发的许可规范里又明确要求提供:审批项目建议书的建设项目提供项目建议书批复文件,直接审批可行性研究报告或者需核准的建设项目提供建设项目列入相关规划或者产业政策的文件。

规划条件在选址或者方案或者用地规划许可阶段都可以。

用地一般按控规出具,你这种情况按照中类。

20年前的选址和立项都过期了,毕竟还没有征地,建议重新发放选址,没有任何问题。

至于哪个部门来发选址,按照局三定方案,科室按局内部分工,也没有问题的。


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