城市规划管理问答20230613

admin1年前城市规划管理592

1、城市的建成区和城区范围是什么关系?区别在哪里?在地方实际工作中争议较大,住建部门与自规部门不统一,两个范围具体画法是怎样的,还有城镇开发边界,这三者啥关系啊,具体范围画法?

城镇开发边界大于等于城区范围大于建成区范围。城镇开发边界是在空规里明确具体范围,建成区一定程度上只在统计上存在意义,并不需要在规划里画出来,城区一般是口语化模糊概念。规划管理中应该均以规划编制成果为依据。

2、在一个小区由两宗地组成,其他指标都一样,只有兼容商业比例不同,一个是不大于10%,一个是小于等于15%,楼栋有跨宗,现在要求土地各宗,需要补缴土地出让金吗?

分别按原有规划条件计算,超了的,考虑是否可以完善手续,不是想补缴土地就能解决问题的。好好执行容积率管理办法。

跨宗本身在规划管理上不存在障碍,毗邻建设还是鼓励的。

3、建设用地规划许可的监管主体是?

规划主管部门,但是这个证都讨论过了,其实没有多大实质意义了,土地的使用,更多的监管细化抓手内容在工规证,比如建筑用途、各项经济技术指标等。

4、市政管线的建设工程规划许可核发,对于地下和地上土地这块是如何考虑的,看事项清单里没单独列市政这块,市政管线的建设工程规划许可证是土地证明文件,有啥规定没?开始分层供地没?

说明市政管线从一定意义上就和一般构筑物是一样的,没有特殊性,可能也就在土地权属上有很大争议。

管线权属的最大问题就是,所用土地权属不明,甚至是未转用未征用,没有人能出土地权属证明材料,也不敢出。虽然有些地方提出来:比如河北工改中,要求简化城市基础设施项目建设工程规划许可申报材料,对现状为市政设施用地的项目,取消土地使用证明材料对穿越非国有土地的地下线性项目,将土地使用证明材料简化为土地权属人意见。那么谁来出?还是不行。

目前确实还没有发现有做得好,而且被全国广泛推广的做法,一般就4种模式,1、不需要用地模式;2、土地使用很规范的大城市,可以提供土地使用材料;3、土地权属人提供用地意见;4、严格依法要求办不了模式。你所在的城市是哪种模式或者还有其他思路么?

5、现在办工规证还审修详规吗?是不是只审查建筑设计方案就行?

按照各省城乡规划条例执行。

根据《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》(2012·52号),取消的171项目行政审批事项目录第29项“重要地块的修建性详细规划审批”,明确表示作为实施主体的城市、县人民政府或城市、县人民政府城乡规划部门取消重要地块的修建性详细规划审批。所以一般都不做修建性详细规划了,更不谈审批了。

实际情况就是,现在的建设工程设计方案深度足够了,再深入就到初步设计了,反而修规很难深入,或者是实操层面没有多大意义了。

修建性详细规划的设计深度在城市规划编制办法里面,其实就是一个总平图。只有在城市节点、历史文化街区做修建性详细规划,针对某个地块的应该是关注要素比较多的。建设工程规划许可这块,必须要求建设工程设计方案。需要编制修建性详细规划的才提交。

6、道路项目的规划设计方案要批吗?有没有设计深度要求?能不能提供一个纲要。

市政道路主要是看位置线形,标高还有断面,我也就是提供总平面,竖向设计还有断面图就行了。

要充分考虑地下管线(多管合一)和绿化布置、路灯、城市家具、广告位等,不然后面乱套了。

道路对于地下和地上要综合考虑,不能分层划拨啥的,因为除了规划部门,其他部门更加不可能考虑这些。分层供地是考虑和其他建筑的合用,或者天桥、廊道、商业开发等。

7、一块2002年商业用地,地上有建筑物并取得房产,当时无规划条件。新业主通过不动产转让取得产权,由于部分建筑物破旧,新业主后续对地上建筑物进行了局部拆除并改扩建,建设了类似自用会所及商业,由于未办理规划手续被举报,属地执法部门进行了立案,执法部门现需规划部门认定,请教这样的情况怎样认定,初步踏勘,对周边住宅未产生日照影响,怎样界定属于尚可改正或属于严重影响规划实施。

规划条件默认为当时取得土地时产权登记的核发建筑的现状指标;未取得规划许可改扩建违法建设进行处罚。

完善手续的风险非常大,对于开发类项目,变更规划条件提高容积率受容积率管理办法限制,不建议:核对现有地块法定控规,建设内容不符合控规判定为不可采取改正措施;符合控规且周边地块无影响,一事一议报属地政府同意按现状出具核实意见完善手续。

8、一条规划市政道路,已列入今年民生工程,符合控规,不符合国空近期实施方案土地利用总体规划,但已编制落地上图方案报省,现政府让规划先出具红线和规划条件给国企进行道路设计和开展招投标,能出吗?

符合控规,赶紧出,至于不符合国空的问题,反正还没有批准。对于这种基础设施一定要支持,不然不好交待。

国空批复前审批依据是控规,批复后可编制或修编详规,我们现在是采取控规图则的形式衔接新旧总规。

9、一个整体方案通过规委会的地块,指标是整体通过的。现在想申请选址用地证,建设单位只想先建其中一栋楼,说只有一栋楼的专项资金,现在发改部门说一个项目只能写一栋楼名字,我们想按整个园区发规划手续,怎样才能让立项名字满足规划办证要求呢?发改说立项只能按楼立,申请不到资金的楼说做不了可研。

赞同发改委意见,这样后遗症少很多,你可以统筹考虑,单个地块指标做控制。

总体方案过规委会,分块实施,容积率等指标全部和总体方案一致,这样就是单地块指标出问题,最突出的就是单地块容积率超标。2016年我们这有过“一问责八清理”专项整治活动,这种情况出的问题全部被处理。所以不建议你们还这么搞。

不存在整体立项,分期建设的问题,因为关键问题就是立项的前置是用地预审和选址意见书,你都提供不了整体的,怎么能要求发改立项是整体的。


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