被妖魔化的“容积率”

admin11年前城市规划管理988

容积率:Plot Ratio,是一个比值,这个值是无量纲的比值,没有单位。它是衡量建设用地使用强度的一项指标。
1916年《纽约市区划法决议》中,引入了“容积率”这一概念。通过对建筑物的体量进行控制,规定了建筑物的基地面积与层数之间的关系,改变以往单纯的以控制建筑高度的做法。
容积率是实施城镇建设规划控制的一个重要的指标之一,但不是唯一一个重要的指标,建筑密度也是一个重要的控制指标。如果说容积率影响到了建筑体量的话,那么建筑密度就直接影响到了你居住的舒适度。
容积率是经济技术指标之一,不能综合的、全面的反映出某个地块的整体面貌。要从城市控规的城市设计与城市地块功能研究出发,确定每个小类地块的功能与种类,至于鸟瞰、天际线等,那都是浮云,城市规划——并不是画几张天际线图,几张效果图就完事的,含义非常广阔,城市是用来生活的,有几个人有兴趣或专门就是坐在飞机上来“鸟瞰”城市的?还是要从功能出发,城市地块各司其责,该高就高,该低就低。不要单从容积率看世界,容积率只是一个数值,要从城市规划的本意来解读,地块是城市的细胞,共同构成一个充满生机的城市!
或许有人会谈到,如果容积率过分弹性,会造成城市空间的美感不足,艺术性不强。美不美谁说了算啊?首先美感艺术性是个人感觉,你觉得不美,别人可能觉得美,你觉得要有韵律整齐美,别人或许觉得要丰富美。其次城市空间的美感艺术性是次要的,更主要的是生产生活的需求。
从事规划管理多年了,越学越糊涂。为什么那么多人纠结于“容积率”;为什么那么人认为“规划局是最黑的”;那么多人感觉“规划局和开发商狼狈为奸”。
网上百度下“规划局 容积率”,结果都是什么黑洞、敛财、受贿窝案、抗议等等比较醒目的词语。
到底是因为规划局有着能填写容积率这个数值的权力使得那么多领导落下马来还是因为本身监管制度的缺失才导致那些腐败案件的屡屡发生。
国有土地出让,不管是商业用地,住宅用地,还是工业用地,都实行招拍挂程序。首先就有一份地方规划局出具的规划条件,其实也就是国有土地出让合同的一部分,该条件明确规定地块开发强度,包括容积率、建筑密度、绿地率,以及后退道路红线等。规划条件是根据地方上的规划技术规定、控制性详细规划、总体规划来确定的,容积率的上限有规定,对于经营性用地,国土部特意对容积率的下限提出了标准。
经营性地块主要涉及国土、规划、房产这三个独立的部门。规划部门出具规划条件,包含了人们乐意说道的“容积率”;国土部门负责签订出让合同,核发土地证;规划部门审核修详规、设计方案;竣工后国土、规划部门还要参与验收;房产部门还要对建筑竣工面积进行测绘,给业主核发产权证。这就是一个经营性地块从前期开发一直到竣工验收的过程,在这过程中,可以发现无论哪个部门想修改某个数值,没有政府、上级领导批准都是很难的。你规划部门想把容积率提高,没有政府的批准,当国土部门是傻子呀,你想提高就提高,流失多少土地出让金,国土兄弟注定是吃不了兜着走的;房产部门也不是吃素的,容积率提高了,建筑面积也得提高很多,发那么多没有任何保证的产权证,他也怕的。单就规划部门内部来说,规划编制与规划核实也是2个不同的部门,你领导想就这么提高容积率,手下的人肯不肯干?规划核实的时候,规划核实人员是猪啊,超出那么多建筑面积,核实通过的话,万一碰到什么上级领导一查,结果?你懂的。
规划不是一成不变的,《城乡规划法》中有“规划修改”这一篇章,也就注定了只要程序合法,规划上的内容都可以变更。改什么?怎么改?凭什么改?一切都是那浮云。领导说了算,再一次证明了监管制度已经沦落为只是用来年年喊年年抓的口号了。忘了这万恶的容积率吧! (作者:asuka0512 )
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