新形势下工业项目各项经济技术指标的梳理

admin11年前城市规划管理2238

鉴于《城乡规划法》及《江苏省城乡规划条例》的实施,以及2012版《江苏省城市规划管理技术规定》即将颁布,针对工业用地下列事项须与国土局沟通协商一致后方可更好的办理。

 1、容积率:

当前规划是执行≤1.1   国土部门的指标是按照2010年江苏省建设用地指标分行业提出的。

目前普遍的矛盾是容积率下限指标过高,企业实施时达不到国土部门提出的下线值,也有少量项目(10%)认为上限偏低

《江苏省城市规划管理技术规定》(2012版)即将出台,最近征求意见稿中建筑密度、容积率上限指标明确如下:

表2.3.3各类建筑密度、容积率上限指标






















































































































建设类型


建筑密度(%)


容积率


新区


旧区


新区


旧区


Ⅱ类气候区


Ⅲ类气候区


Ⅱ类气候区


Ⅲ类气候区


Ⅱ类气候区


Ⅲ类气候区


Ⅱ类气候区


Ⅲ类气候区


住宅建筑


低层


33


35


35


40


1


1.1


1.1


1.2


多层


26


28


28


30


1.6


1.7


1.7


1.8


小高层


24


25


25


28


2.0


2.2


2.2


2.4


高层


20


20


20


20


3.5


3.5


3.5


3.5


公共建筑


办公建筑类


多层


45


50


2.5


3


高层


35


40


5


6


商业建筑类


多层


55


60


3.5


4


高层


50


55


5.5


6.5


工业建筑


低层


55


60


0.7-1.2


1.0-1.5


多层


45


50


1.0-2.0


1.2-2.5


注:

1、根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年版)附录A之A.0.1的规定,江苏省位于Ⅱ类气候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区,宿迁大部(泗洪除外),涟水,滨海、阜宁、射阳、响水;其他地区都位于Ⅲ类气候区。

2、“旧区”范围在城市、县总体规划中确定。

5、工业用地应提倡建设多层厂房,并在规划条件中规定容积率下限;工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑,其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行;有特殊工艺要求的工业项目,其指标可根据实际情况确定。

6、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的,其容积率按按不同建设类型的建筑面积比例折算。

7、表中指标不包括地下层建筑面积。

8、表中指标为区间的,低值为下限,高值为上限;其余指标为上限。

执行难度:办公可研建筑如何折算,按多少的量折算?层数如何确认,占比如何计算?

(1)通常情况:明确厂区内7%为非生产用房,且以多层形式,93%为生产性建筑且低层与多层建筑各占一半。

计算结果如下(按新区计算):0.96-1.66

(2)按极端算法:

①按厂区内所有建筑均为工业建筑,且为低层,那么容积率最小值为0.7

②最高容积率按厂区内所有工业建筑全部为多层,非生产性用房占地7%,非生产性用房以多层形式,其余93%为生产型用房,均为多层。

计算结果如下(按新区计算):

7%*2.5+93%*2.0=2.035

目前实际审批中,工业项目一般容积率为0.4-1.3。

综上所诉:建议容积率指标确定行为≤1.6规划部门计算容积率下限时超过8米的建筑物以上按2倍建筑面积计入容积率。具体下限按2010年江苏省建设用地指标执行。如容积率低于2010年江苏省建设用地指标的,设计方案个案送国土局签署意见。容积率高于1.6的项目由规划局个案审批。

 

2、建筑密度:

明确厂区内, 7%为非生产用房,且以多层形式,93%为生产性建筑且低层与多层建筑各占一半。

计算结果如下(按新区计算):应≤48.95%。

如按极端算法:

最高建筑密度按厂区内,所有建筑均为低层工业,那么可以做到≤55%。

目前实际审批中,工业项目一般建筑密度为35%-50%。

综上所诉:建议建筑密度≤50%。如有特殊工艺等情况确需突破规定,可由所在地政府出具书面申请,经局内协商后将建筑密度上限调高至2010年江苏省建设用地指标中建筑系数的下限基础上增加5%。

如某类工业用地2010年江苏省建设用地指标的下限为50%,那么规划条件因调整为≤55%。

 

3、绿地率:

《江苏省城市规划管理技术规定》(2012版)最近意见稿中3.6.2.4 工业用地的绿地率,一般不大于20%。有特殊绿化防护隔离要求的工业用地按照实际需要确定。

建议上限按2010年江苏省建设用地指标执行。下限按原来的12%执行。

化工等特殊项目,因建设方或设计单位及园区意见要求高于20%的,可以由园区审定。

 

4、竖向界限:

建议一般项目仍为-6米至+24米,

化工园区项目今后均调为-6至+30米,

特殊项目上限可由申请调正为60米~100米。

地方差异可能会比较大,欢迎大家交流各地成功经验和困惑的地方!!!!!!!!!!!!!!!!

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