划拨土地办理建设用地规划许可证审核是否国有和建设用地状态么?

时间: 2014-10-28 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 1个评论 发表评论
支持作者


最近在讨论办理建设用地规划许可证的时候,规划局要不要审核土地在这个办理节点是不是建设用地,是不是国有土地。

其实这个问题从逻辑上归结为一个问题,如果是经过征用手续,绝大多数的情况是国有建设用地,不太可能从集体农用地改为国有农用地。所以就是要审核这个时间点是不是经过征用手续,变为国有土地。而且从城乡规划法角度讲,我们规划部门要审查的是地块是不是城乡规划确定的建设用地。

因为出让土地办理建设用地规划许可证是要收国有土地使用权出让合同的,所以必然已经是国有土地了。因此本文只要仔细讨论一下划拨土地的问题。

 

为什么要审查是不是国有土地?

大家的意见是只有国有土地才能发建设用地规划许可证,城乡规划法第三十七条的表述是“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目”,所以必须要确实这个不是国有土地。

 

按照《江苏省城乡规划条例》第三十四条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,按照下列程序办理建设用地规划许可:

(一)建设单位或者个人持建设项目选址意见书建设项目批准、核准、备案文件,向城市、县城乡规划主管部门提出申请,并提交建设项目总平面图

(二)城市、县城乡规划主管部门审查相关材料,初步审查总平面图,符合控制性详细规划的,核发建设用地规划许可证。

建设用地规划许可证的内容,应当包括建设用地的位置、范围、性质、面积,建设规模和建筑面积等,并附规划用地图。

需要编制建设项目修建性详细规划的,城市、县城乡规划主管部门应当在核发建设用地规划许可证时告知建设单位或者个人。

 

在收件中有2个材料,可以讨论一下:

一个是立项批文。很多同行认为发改委应该把关这个土地是不是国有土地。根据《政府投资项目管理办法》第十一条 项目建议书批复后,项目单位应委托有相应资质的咨询中介机构按照国家规定编制可行性研究报告。

项目单位在报送可行性研究报告时,应附以下文件:

(一)环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见;

(二)国土资源部门出具的项目用地预审文件

(三)城市规划部门出具的建设项目选址意见;

(四)应提交的其他文件。

 

《政府核准投资项目管理办法》第十二条

项目单位在报送项目申请报告时,应当根据国家法律法规的规定附送以下文件:

(一)城乡规划行政主管部门出具的选址意见书(仅指以划拨方式提供国有土地使用权的项目);

(二)国土资源行政主管部门出具的用地预审意见(不涉及新增用地,在已批准的建设用地范围内进行改扩建的项目,可以不进行用地预审);

(三)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价审批文件;

(四)节能审查机关出具的节能审查意见;

(五)根据有关法律法规的规定应当提交的其他文件。

 

从国土局的资料仅有一个用地预审文件,不涉及到审查是否是国有土地的问题。

 

第二个就是用地预审文件。《建设项目用地预审管理办法》(中华人民共和国国土资源部令 第42号)

第七条 已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的,应当提交下列材料:

(一)建设项目用地预审申请表;

(二)建设项目用地预审申请报告,内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等;

(三)项目建议书批复文件或者项目备案批准文件;

(四)单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的,提交地质灾害危险性评估报告;

(五)单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。

第十一条 预审应当审查以下内容:

(一)建设项目选址是否符合土地利用总体规划,是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件;

(二)建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定;

(三)建设项目占用耕地的,补充耕地初步方案是否可行;

(四)征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况;

(五)属《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

可以看出用地预审环节,这个用地还可能是集体的耕地,尚未完成征用。

 

可见通过土地预审和核准或批准环节,都无法保证用地已经变为国有土地。

如果要确认办理建设用地规划许可证环节,用地是国有土地,必须要加收其他材料。

有的规划局要求国土局提供勘测定界图,要求证明是国有建设用地。

有的规划局要求国土局提供征地批复

好吧,其实更多的规划局都没有审查这个内容,也没有要求增加勘测定界图或是征地批复,因为要增加收件,都必须要有充分的依据,比如城乡规划法或省条例里规定要哪些材料,如果说额外增加,就要靠部门之间协调,甚至更高的政府层面协调。

 

回过头再问一次,办理建设用地规划许可证环节,规划局要审查用地是不是国有土地么?

很多同行还是认为,这个不是规划局的职能,是不是符合划拨方式,是不是能划拨某块土地,这个是国土局的时候,即使还是集体农用地,办理建设用地规划许可证,但是因为还没有取得划拨决定书和土地证,所以也不可能办理建设工程规划许可证,也不会发生违法用地违法建设的情况啊。


觉得好,请分享一下,我会继续努力

1个评论

  1. 朴珣
    2014/10/28 09:07:18

    办理建设用地规划许可证环节,规划局要审查用地是不是国有土地么?
    肯定不需要。