规划管理业务交流整理1月29日下午

时间: 2015-01-30 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论
                       

问题1燃气设施属于公用事业吗?

回复1燃气当然属于公共设施,所以说可划拨也可出让。用于公用事业的项目既可划拨也可出让,区别在于划拨用地只能用于建设公共服务项目,出让用地则可结合市场化运作,用地性质兼容商用和公用,有利于建设单位自主经营,以商养公。

 

问题2三年前公开拍卖取得的一宗住宅用地,容积率当时只明确上限为1.8,未明确下限,现在业主报方案只使用0.6的容积率,明确自动放弃1.2。请问以国土资源部的住宅用地不低于1.0来要求其可否?

回复1必需的,国土定下限,规划一般是上限控制。工业低限0.6,0.7,0.8,看工种。

2必须高于1.0,规划也要遵守国土部的规定。节约用地是国策,大家都要遵行。

3工业看国土资发(2008)24号,针对基础设施建设的一个国土文件,平常用的不多。容积率国土定下限,规划定上限。

这个项目不能批,动员他们做到1.01就是了

 

问题3求教市政管线占用了农用地要办理建设工程规划许可证,可否?

回复1市政管线占用了农用地,要办理建设工程规划许可证不可以吧。

2农用地要征转的。

 

问题4谁知道,汽车客运站,建筑密度,容积率上限是多少?

 

问题5这个建设用地指标体系,是用来指导区域的城市总体规划编制的呢,还是从总体规划中再择取出来约束地方实施的?

回复1国土部门在空间管制方面话语权的争夺

 

问题5土地税是什么?

补充:根据《城市房地产管理法》第26条的规定,超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

 

问题6一个项目,方案审查符合国家及地方规范,但在公示过程中,根据相关利害人要求,组织了几次听证会,但相关利害人一直不同意,原因就是心理接受不了,这种情况一般怎么解决?硬批还是由开发商自己解决?

回复1反对理由不充分,硬批。

2不能批,利害人不同意,不管什么理由,让开发商去做工作去。

3例子一开,以后都不同意,多搞点钱,还要法规做什么。

追问:但现在的情况是,有一些利害人,就是有意敲诈开发商,怎么办?

4作为主管部门,肯定是按规定审批,但是如果阻力太大,最好由政府成立工作组针对性做工作,办法都是人想出来的。

5组织社区代表听证会,相关利益人包括因实施项目对周边产生影响的人群不止一个利益方,然后参会人员举手表决。

6只要不影响别人采光啥的,规范又符合,压根没有必要走听证这条路子。

7符合规定,未对居住用房形成日照遮挡,按附图变更就行了。

 

问题7一个工业项目,开始以A项目发改备案,规划许可办理完毕,一期工程建设完毕,后因市场因素,准备不做A项目,改为B项目。想对二期厂房加以修改,去规划局修改总平面图,规划局如何审批?

追问:听证会怎么组织呢?工业项目不紧邻居民区,变更方案需要听证吗?谁是听证申请人?利害关系人有没有什么办法能鉴定?

回复1提供与项目有利害关系的证明

2功能性质不变,未突破工规证指标,周边无居民,按附图变更就可以了,不是所有的变更都需要听证。

3第五十条 在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。第九条 地方人民政府城乡规划主管部门及其工作人员有下列行为之一的,对有关责任人员给予警告处分;情节较重的,给予记过或者记大过处分;情节严重的,给予降级处分:(一)未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图予以公布的;(二)未征求规划地段内利害关系人意见,同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图的。    经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。

4变更方案应当通过听证会等形式。根据裁判文书网最新案例,不能仅仅采用公示方式变更方案。

5总图变才公示,只是建筑内部变不需要。

追问:许可证不是有批前公示,批后公示吗?

 

追问:利害关系人有定义?就遮光通风通行受影响的吗,有文吗?

回复1害关系人有内部和外部两种。内部是项目购房人,外部是遮光通风通行受影响的。

2参考民事判例中利害关系人的界定,没受影响就不是利害关系人,权利义务没有变化的,不认为是利害关系人。

 

问题8周边群众申请公开办理的用地,工程证件,如何处理?

回复1是这样处理的,群众填写公开申请,然后群众可以在我们制定的地方查阅证书和图纸,不得复制和抄写,时间限定在一上午或一下午。

2信息公开是四大典型案例之一。尽量不公开,这类项目都因拆迁补偿争议引起。

3公开原则有“一事一申请”.“三需要”等理由可以不予公开.。

4信息公开回复应采用制式文书,公开证件复印件。没有按照申请人要求的形式,要求的内容进行公开。法院或复议机关会责令你们重新答复.。

追问:规划管理、信息公开相关的法律法规有明文规定办理的许可证必须公开吗?

 

问题9请教:一宗土地,可否分批审批,分批办理建设用地规划许可证?有什么法理依据?

回复1不能分批办理,办理建设用地规划许可证需要土地证,土地证只有一份,。

2办理用地许可不需要土地证,办理工程规划许可需要土地证。

3一宗土地,不能分批审批,分批办理建设用地规划许可证不符合控制性详规要求。控制性详规指标要求是按地块给定的。

追问:如果分批,每个批次的各项指标都符合规划条件呢?或是:可否总指标不突破地块规划条件,然后分批审批,分批办理用地?有没有法律法规文件禁止分批审批?

4不行,用地范围不符合控规要求,控规就是法定的规划。

5用地分开办理是因为:地块较大,建设单位需要分批实施,周期较长,怕后期市场有变化。整个地块都审批了的话,如果要规划调整,那就基本上没有办法调整了,某地用地办理的前置是:经审批的总平面图和建筑方案, 平面图只布置一部分也是可以的,那用地也只能办那一部分,所以就造成分批办理用地。

 

问题10、办理用地规划许可证,需要提供总平面及建筑方案吗?

回复1看项目具体情况,如果是城市重要地段、功能复合、对区域功能交通景观影响较大的城市型公共建筑、开敞空间等等,需要先做修详规方案研究再履行规划程序,其它一般地段、功能单一、规模较小的项目,可以在办完用地后直接做方案设计,准备报批工规证。

2城乡规划法里面,是不需要的,部分地区修建性详规必须审批后,才能办理用地规划许可证

出让土地肯定不需要。

 

问题11有个临时建筑申请报告:某部队申请建临时建筑6000平米,钢结构3层。沿主干道,有土地证。我局业务会不同意,要给回函。请教各位大师,不审批有什么理由?

回复1影响城市沿街形象。

2《城乡规划法》  第44条   临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的,不得批准。

 

问题12谁有建立完善的规划审批机制相关文件?

 

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