惊出一身冷汗:建设用地规划许可证前还要把关这个?

admin7个月前城市规划管理494

1、现在要求工业不得建设单层厂房,一栋厂房高度超过10米,是否可以认定是多层厂房呢(江苏省城市规划管理技术规定中,多层建筑指建筑高度超过10米的建筑),还是无论这个厂房建多高,只要一层的,就认定是单层?

在消防领域,就算是24米高的厂房,中间没分割,也是单层厂房。总平面图上,建筑物信息,就算是24米高,层数也得填1

这个确定是单层厂房,但是出这个不得新建单层厂房的目的是要求加大土地开发强度,8米以上厂房计容都是双倍了,而且这种10米厂房内部使用都因为特殊要求,一般是因为有行架,或者有重大的设备,投资强度大,行业特殊等,对应的产值也是高的,所以这种情况,可以不受不得建设单层厂房的限制。

2、出让用地,合同已签订(分期付款),按照合同约定首笔出让金已缴纳,能不能核发建设用地规划许可证。有没有出台过相关文件,借鉴下。

可以吧,只是不能进行产权登记。

跟上级部门请示,说不行。必须出让金全部缴纳完后,才能核发核发。

以前规划职能划转前,规划部门不管土地出让金的问题,现在是都是一家的,肯定要管好了。而且没有缴清土地出让金,可以视作土地出让合同没有完全履行。

很多地方建设用地规划许可证和工规证放在一个环节一个时点办理了,那个时候不动产权证都办出来了,就不存在这个问题了。

建设用地许可证现在就是个形式,又不是进行产权登记的充分条件。

土地出让金是允许分期付款的,如果不办理用地、工规证,项目建设手续都没法办理,土地上又要求拿地一年内开工建设,不开工要收取土地闲置费用。

部分地区都已经在凭土地出让合同办理工规证了,这种才要考虑土地出让金问题。土地款不清,也可以发建设用地规划许可证。

3、农民自建房是否必须进村规划确定的居民点,跨村民小组协调自建房用地、耕作距离太远等现实问题客观存在,想问问大家在国空背景下,关于农民自建房这块是怎么考虑落实规划的呢?

自建房必须进村庄规划的宅基地,不然村庄规划的意义就不存在了。

就地安置、插空建设、异地置换、拆旧建新。

4、在规划区内,不在城镇开发区内的项目,土地如何报批?乡镇国土空间规划还没编制的话,承诺纳入乡镇国土空间规划开发边界内,是不是可以这么搞?

报批情形见土管法第45条,除此以外的不在城镇开发边界内的项目,只能报集体土地农用地转用,使用集体建设用地

有了城镇开发边界,没有以前的规划区概念了。或者说开发边界和规划区是差不多的概念,但是不要放在同一语境下讨论。

城镇开发边界,就是给你们的规划区划红线,不要没控制地无限制无限扩大规划区。

城镇开发边界等同于以前城市、镇规划区,而被撤并的镇、村庄规划区应该在村规划里面去划定。

要使用土地进行建设,目前就是三种情况,在开发边界内;村庄规划内;单独选址。其他肯定是没有办法了。当然还有一种说法就是原有已经供地的,按照原来的规划条件继续执行,直到被征收进行开发边界调整。

5、一个项目部分拆了重新建,重新建之后建筑面积增加,但是符合规划设计条件。这种建设性质算扩建、新建还是改建啊?

改扩建,改扩建一定意义上理解为改建,也可以理解为新建,区别看你放在什么文件下去了解。

6、宅基地占耕地的宅基地最多批130,不占耕地的180,选址在闲置或未利用地的210,那么对在宅基地上建的住宅建筑基底面积有限制要求吗?还是说批210的就可以建210

按当地的地方规定。

7、现在施行联合验收,有绿化实施办法规定园林主管部门参与验收,那规划主管部门是否还需要在竣工规划核实阶段核实绿地率?方案上会时候就应该征求园林意见,然后园林参与联合验收?

规划管理只管绿地率,规划设计和规划核实的时候把控好绿地率就可以了。按照各地的绿化条例,园林局或者住建局要审核项目的绿化方案,并组织验收,管理的是绿地的品质、植物的品种、造型、景观设计。

实际工作中会有很多问题,比如在绿化景观方案中,改变了绿地率,后续很多矛盾,所以很多地方把绿化景观全部给了规划管理部门,然后涉及景观亮化和绿化方案都在规划部门,统称为大地景观规划设计方案等等。关键还是在于部门如何衔接。

有些同行说规划核实肯定要核实绿地率、停车位。但是确实有些城市把绿地管理给了住建局,停车位管理给了城管局,地下市政管网给了住建局。规划部门只管建筑单体和指标。当然这样的极少数吧。

绿地率肯定是规划核实的内容之一,我们的做法是园林部门具体进行绿化验收,我们规划部门依据园林验收的绿地率作出是否规划核实的决定(即绿地率符合规划核实要求,就通过,不符合就不通过)

8、有一块工业用地面积15万平方米,业主为当地国企,方案批复后,2019年经过县级领导审议,出了个会议纪要,明确要对方案进行调整,但调整后的方案就没有再上规委会,2019年底按原方案办理了项目一期的用地规划许可(用地面积8万平方米),工程规划许可。但是住建对一期的初设批复就是按照调整后的方案出具的,实际修建也是按照调整后的方案。

现在一期项目申请规划核实,测绘报告上的内容跟原定方案完全不一致,建筑面积少了8000多平方。由于该项目二期不会再修建,且配套设施都集中在一期,如果单是一期再上规委会,配套率已经远超15%,过规可能性不大。可否该业主打个申请,县级分管及主要领导签字,确定以住建的初设批复作为规划核实的依据。是否还有其他风险?一期土地都已取得权属,二期的土地在政府手中,将出让给其他企业。我们只打算出具规划核实意见,不办理合格证。

规划核实的依据是方案,规划条件,工规证,和初设没有关系。只要规划许可按照规划条件,核实的时候没有发现违反工规证就一点问题都可以,这个是事件的主干,初设和所谓的规委会意见在规划管理中都不是核心内容,可有可无,很多地方将规委会批准方案看得很重要是一种不负责任的行为,建设工程设计方案由规划部门直接批准没有法律障碍,报规委会的目的是项目比较复杂,让更多的部门和领导知晓和参与方案讨论,避免有没有考虑到的问题,而不是规委会有啥法定职权。

9、有没得规划区内土地证为国有住宅,未批先建的处置方案。

城乡规划法第六十四条

10、单元地块控规是由第三方有资质的单位进行编制吗?是否有文件依据呢?

城乡规划法第二十四条 城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。

11、有没有遇到过土地已经招拍挂,商业项目的修规在申报时突破建筑密度的情况?容积率不超。

前几天讨论过了,第一是要求整改,消除影响,一般就是拆除是大方向,如果确实有特殊原因的,符合《建设用地容积率管理办法》几种原因的,可以修改规划条件,按照评估后补缴土地出让金,然后再完善规划手续。

当然工业用地就简单程序。

1.业主申请(变更理由,变更后方案平面图)

2.请专家论证

3.报社或者政府网公示

4.报城规委会审议。

5.变更规划设计条件通知书

6.评估地价

7.补交土地出让金

8.重新签订土地出让合同

最关键的是:一是符合控规或修改控规,二是县(区)城规委会同意,政府批准。

12、县域空间,通过双评价来确定的三区三线可以作为建设指导。那么在三线外的地区可以用什么评价手段或者分析手法呢?比如三生空间?

同前面第4个问题的答案。

13、城市规划区私人持有的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》,其用地性质为住宅用地,私人自建自住房屋,这种怎么收取城市基础设施配套费?有没有同行遇到这个问题,是有什么样依据?

配套费标准省市都不一样,无需讨论,请咨询当地财政部门就好了,说不清楚的通过政府层面会商。


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