如何在审批中控制好建筑功能?

admin4年前城市规划管理2312



1、处理不动产登记历史遗留问题,如何能够做到政策直接规定办理不动产,而不需要规划部门出具核定,核实,认定意见,特别是现在与不动产算是一家了



1、一是处罚 二是符合规划 无冲突 三是质量安全鉴定达标 四是消防满足要求

2、最近规划博客发了山东的省市县三级的处理历史遗留问题的文件,大家可以好好学习一下。

3、规划意见作为部门内部往来函件,专家说过了不可诉,这样可以最大限度减少风险

4、规划意见:该项目符合城市规划。具体可以看一下东山县的文件,写的非常明确,比较好操作,其他要求含糊说出具符合规划意见的,都不太好操作。

5、山东的文件很好,但给了规划局非常大的裁量权。不可持续。要么规划局出问题, 要么越遗越多,建议参考另一个地方的意见,有一个处理遗留问题的最后时间,而且当地领导要意志坚定,当然这个很难,我见过一个地方先后15年一直可以补办的,这个就是放任违法建设了。

6、吸取江苏响水事故的处理吧,补办建设工程规划许可证,处理了几个人,风险太大,出具意见风险也是有的。

7、无论如何,必须要进行处罚才能进入处置程序,不然,企业觉得未批先建真是太划算了。毕竟现在融资成本那么高,先把房子建起来用着,等需要抵押贷款的时候再办产权登记绝对是成本低的。

8、这些政策明显违背我们依法治国的理念,而且也是打规划人的脸,还要不要先规划后建设了。有些地方是仅仅针对拟上市公司还好一点,毕竟这些公司上市后是不敢未批先建的。

9、没有鼓励,只是针对历史遗留,经济下行情况下,救助企业的一种政策,是短时间内的。

10、政府原因造成企业未批先建的免于处罚,因民营企业自身原因造成用地手续不规范的,按规定做出相应处理后符合补办相关手续条件的,依法补办产权登记。

11、对合法企业不公平,对遵纪守法的执法人员不公平,合法企业少了遵守法律的竞争力

 

 

2、佛山带方案出让的相关文件的改革还不够大胆,土地出让时把规划条件,设计方案,各职能部门的要求全部写在出让合同里,要求建设单位按照法律法规规章执行。建设单位在开工前书面告知各行业主管部门已经开工,各行业主管部门按照职责加强事中事后监管,最后验收就好了,出现违法情况严肃查处。



1、当下的规划管理要见着土地证明才审方案的审查,没有土地证明,其实还是做技术审查服务,只是不能公示和审批而已。

2、佛山做法一般般,济南、南京等地早就有这种做法了。

3、山西、南京等地都在搞拿地就开工了,其实就是所谓的提前服务,模拟审批

4、带方案也有弊病,规划方案考虑问题比较粗,后期项目由于地质、市场等因素,调整还是挺大的,按批复规划方案来验收,很难!

5、正常审批的方案也存在变更的可能性,如果带方案出让会存在各种问题,难以避免后续的矛盾。

6、拿地即开工初衷还是针对工业项目,基本上都是当地政府和招商意向单位商量好了。还是想并行审批,赶在土地操作的同时同步进行规划、施工图等审查。

7、相当多的企业建设问题根源是土地手续没到位,而不是工程建设审批效率低,这种定向卖土地的行为下,企业自己报建慢是很正常的,如果是在京广沪,每亩600万起步的工业项目,企业会非常快的。

8、一个新项目如果需要调整土地的话,从调地到出让快的需要两年,慢一点三五年,其实从源头上,大家都不重视规划的刚性,为啥不符合规划,你非要拿这块地,领导还能答应给这块地。全国能做土地年度计划,早早准备好了土地放着等企业的,也只有大城市比较规范了,县级层面极少。

9、市里把有个区的土地审批权限下放到区里,现在区里反映原来以为是土地部门批得慢、现在事权到手之后发现规划还好,费时间多的是土地、消防、人防等工程建设审批慢

10、一个项目是一个人干,十个人监督,项目单位是心急如焚,审批单位是战战兢兢,一不操心,不是让项目单位告领导了,就是被各个监督检查谈话,问话,检查,材料,折磨死

外界说规划上的权力大,其实就是个端盘子的,难做的。

11、一般领导不干预工业项目,一般都是干预经营性房地产

12、不是被告状影响营商环境,就是被督察不从严管理

 

 

3、一纺织服装类项目,招商引资时和经开区管委会投资合作协议(已签订)约定工业用地约400亩,商业用地约100亩,控规(已通过专家评审,上过一次县规委会审议,未报批)两地块都是规划工业用地性质。这种情况,可以以投资协议为依据做用地性质修改论证报告来调控规么?



1、这个问题逻辑反了

2、是规划不能满足企业需要,等规划正常调整好了,有了公开挂牌,企业觉得合适了,再来竞争拿地

3、不可能依据企业需要和政府招商需要来调整控规。

 

 

4、规划区外的建设用地办理划拨手续,怎么办理?消防物资储备库



1、点名提问的那位,提问要一次性说清楚,项目类型,所处位置的范围等相关要素。

2、另规划区外,总体规划确定的建设用地范围外的规划管理,规划博客已经回答过几十遍了。。。。自己先去站内搜索!!!

 

 

5、有块工业用地,2015年出让的,当时规划条件确定的是二类工业用地,后期总规调整为三类工业用地,目前,企业想在该地块上落三类化工项目,不符合土地合同中的规划条件要求,这种情况该如何把握?



1、工业用地环保等级降下来不更好吗?为啥还要干涉?

2、其实新的用地分类里对一二三类工业已经改变了原有的概念,不再按照产业类型,而是对环保部门提出了排放标准控制,所以这个问题从规划角度来讲是没有问题,也无需调整,只要企业和环保部门同意就可以了。

3一般的二类是轻微污染,不能放化工产业。何况当前的政策是化工企业只能进化工园区,变了没有任何意义。

4、还是原企业投资的项目么,他这个项目性质发生了变化,化工类项目估计要去发改部门重新审批或备案,重新做环评,通不过就落不了

5、以环保发改意见为准

 

 

6、已发建设工程规划许可证的项目,总平面需要调整,各项指标都不变,请问各位,在公示完之后,我们应该给申请单位出个什么手续比较好。楼体长度变短、跨度增加,已经办了施工许可

答、

1、批后变更公示

2、调整方案,再变更规划许可

3、变化不大的,也不涉及相关权益人的可以直接变更方案和施工图

4、在同意附图变更之前你应该书面征求住建部门意见,告知住建部门规划附图变更,对后续住建手续是否有影响?对方回复无影响,你才可以同意规划附图变更。

5、行政许可变更决定书。变更后方案经公示无异议,将原审批附图全部收回,重新审查盖章变更后附图。

变更流程产生的征求意见函及征求意见回复、变更决定书,以及公示结果等等文件与原审批案卷一同归档。

避免出现两套图纸情况。

住建局如果回复已办理预售,不建议变更。

变更的重点在程序完备,方案也重要但不是最重要。审批人的视角要从图纸调整到程序。

6、建筑规划方案是建设工程规划许可证的附件。调整总平面需要公示后更换附件,即重新变更建筑规划方案。

7、建议大家学习一下广州的规划许可程序方面的规定,规划博客里有的。

 

 

7、某学校拟在校园内建一栋教学楼,学校较老,已于二十年前取得土地证。现在办新建教学楼的规划手续,需要办理选址跟用地许可证吗?还是凭土地证直接办理工规证?



1、先出一个规划意见,再批方案 不用办用地证

2、已经是改扩建的,不需要再选址,但是因为没有规划条件,另外因为很多地方法院认为用地规划许可是建设工程的前提,所以建议补一个建设用地规划许可证。洒脱的做法就是直接补一个规划条件,然后直接批方案,再办工程规划许可。

3、首先核对学校改扩建项目与总、控规是否符合。如果不符合,不再进行审批。

 

 

8、现在人防那边工业企业也收人防费啊,厕所都按面积收,如何在审批中控制好建筑功能?



1、研发楼改名为厂房的很多,只要从图纸上看,合理就行,规划管不了那么多,能保证按图施工,就能进行核实,其他与规划无关。

 

 

9、改扩建项目与总控规关系如何把握,一般的总控规都不会改变学校的用地性质跟道路穿插。然后这类历史划拨的中小学用地总控规也没有指标管理,甚至当初没有总图,如何合理合法地办出去

项目宗地图和现行控规路网有冲突怎么办?



1、不符合不能办,按控规调整用地范围。

2、新建项目如果没有占压城市道路红线、建筑退让符合现行要求,取得发改立项、教育部3、合法依规履职

 

 

10、加油站内的罩棚需要参与计算建筑密度吗?如需计算,怎么计算?



1、需要,平面正投影面积计入建筑密度分子。

规范上解释建筑密度指的是建筑基底面积与净用地的比例,实际操作中存在建筑体未沾地情形,比如加油棚、连廊、骑楼等,为省事就都计入建筑密度了。

加油站建筑量不会很大,计也就计了。

 

 

11、那些项目办理核准的时候需要出具规划选址意见书?

房地产土地出让的不用出,就是有些天然气官网什么的核准该出具吗?

答:

1、核准项目一般是水电能源项目

2、省级相关部门批准核准的项目才需要,实际工作中就是本级以上有关部门需要,要你出你就出。。。

3、规划博客有详细介绍,请站内搜索

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